Economia
Las expensas aumentaron 101,6% en lo que va 2024 y presionan sobre los presupuestos de propietarios e inquilinos
Análisis privados confirmaron otro fuerte incremento mensual en la ciudad de Buenos Aires. Se elevó la morosidad. Cuál es valor promedio de las expensas en CABA y qué se puede hacer para bajar los gastos comunes en los consorcios. Principales recomendaciones
Las expensas vuelven a traer malas noticias para propietarios e inquilinos. Distintos análisis privados confirmaron que el aumento de julio fue récord otra vez: el incremento es del 101,6% en lo que va de 2024. Además, los informes confirmaron que, intermensualmente, el incremento osciló entre el 5,12% y el 7,5%, impactando en el bolsillo.
Según ConsorcioAbierto, el valor de las expensas en los edificios de la ciudad de Buenos Aires es de $188.919 en promedio. Mientras tanto, Octopus Proptech confirmó otro dato preocupante: la morosidad avanzó un 12,62% en la medición intermensual y crecen los deudores en CABA, factor que juega en contra de los arreglos y las obras de mantenimiento de los edificios.
Promedios y aumentos
La expensa promedio en edificios (sin incluir deudas) en CABA correspondiente a julio es de $188.919 y en junio fue de $175.727, si se compara con la expensa de julio de 2023, de $51.628, el aumento es del 265,92% interanual.
Ambos análisis se basaron en más de 30.000 consorcios, reflejando el promedio de todos los gastos: salarios, servicios, compras, seguridad, limpieza, mantenimiento y honorarios, que han subido por la inflación y la quita de subsidios en energía y gas.
Albano Laiuppa, director de ConsorcioAbierto, precisó que “Las expensas seguirán aumentando debido a la inflación, al pago de aguinaldos como así también por el mayor uso de las calderas propio de esta época del año. Además, se estableció un nuevo aumento del 5% para encargados de edificio en julio que impactará en las expensas del próximo mes”.
Si bien el aumento mayor se dio durante el primer semestre de 2024, en la comparativa interanual, hasta el mes pasado el aumento acompañó la inflación. “Ahora la clave es analizar cómo se van a comportar los incrementos durante los próximos meses”, añadió Laiuppa.
En la provincia de Buenos Aires, las expensas en edificios subieron un 96,52% entre enero y julio de 2024.
Comparando julio de 2024 con julio de 2023, cuando la expensa era de $20.169, el aumento en tierra bonaerense es del 268,58% interanual
El promedio en julio fue de $74.340, frente a $69.503 en junio, lo que representa un incremento del 6,95 por ciento.
Deuda y cobrabilidad
En CABA, la expensa promedio en edificios incluyendo deuda fue de $225.648 en julio y de $211.780 en junio, representando un incremento del 6,54%. Comparada con julio de 2023, cuando era de $67.418, el aumento es del 234,69% interanual. En la provincia de Buenos Aires, la expensa promedio incluyendo deuda fue de $94.010 en julio y de $89.182 en junio, un incremento del 5,41%. Comparada con julio de 2023, cuando era de $29.311, el aumento es del 220,73% interanual.
Durante 2023, de enero a octubre, la cobrabilidad superó el 90%, decayendo en noviembre al 89,59% y en diciembre al 89,41%, evidenciando un aumento en la morosidad. En general, casi nueve de cada diez unidades funcionales pagan las expensas mensualmente, mientras que quienes no pagan suelen ser los mismos: aquellos con dificultades económicas o que están vendiendo sus inmuebles y abonan lo adeudado al concretar la venta.
“Es crucial cambiar de un modelo de cobranzas reactivo a uno proactivo; no debemos esperar a que se genere la deuda, hay que anticiparse a los comportamientos de pago. Si varios propietarios o inquilinos no están bancarizados, alternativas como los pagos mediante código QR deben ser contempladas”, dijo Nicolás Baccigalupo, CEO de Octopus Proptech.
Expertos también destacan la importancia de implementar planes de pago o cuotas y un programa para evitar la acumulación de nuevas deudas para aquellos que nunca pagan.
Baccigalupo añadió: “Debemos entender a un consorcio como un negocio, a pesar de ser entidades sin fines de lucro. El objetivo debe ser recaudar las expensas lo más rápido posible para cumplir con las obligaciones de pago, como salarios y mantenimiento”.
Es importante considerar el tipo de servicio y rubro para elegir los medios de pago adecuados. Aunque el débito automático podría ser ideal, en los consorcios algunos usuarios prefieren revisar los gastos antes de pagar.
Baccigalupo aclaró: “Es esencial buscar alternativas y ofrecer varias opciones de pago que se acomoden a las costumbres diarias del usuario. Incluir un botón de pago o un código QR (desde este mes la todas las liquidaciones de expensas en CABA deberán incluir un código QR o un hipervínculo que permita a propietarios e inquilinos acceder de manera directa a la documentación respaldatoria), que hoy en día tiene una aceptación casi universal, puede ser una solución eficaz”.
Consejos vitales
El incremento de las expensas en el último año fue, en promedio, de un 280% en CABA. La mayor parte de este aumento no fue exclusivamente debido a los incrementos en los sueldos de los encargados de edificios.
Rodrigo Martínez Daveño, abogado y administrador de consorcios, señaló que “los principales factores fueron los aumentos en el valor de las tarifas de los servicios públicos, como el gas, la electricidad y AySA. También los costos de mantenimiento se elevaron incluso por encima de la inflación, y en muchos casos no hay referencias claras de precios”.
Ya hace años que los consorcistas junto a las administraciones vienen analizando e implementando acciones para abaratar costos, por lo que la crisis más agravada del último año no dejó mucho margen para nuevas medidas.
Algunas acciones nuevas incluyen suprimir las horas extras de los encargados en días domingos y feriados, y delegar a los ocupantes de los edificios la tarea de sacar los residuos.
“La magnitud de la crisis ya no permite medidas de ahorro menores como apagar las luces de los espacios comunes o abaratar los costos de los productos de limpieza; se requieren medidas más profundas y de mayor impacto”, acotó Martínez Daveño.
Es posible en algunos casos solicitar una recategorización en Metrogas o en las compañías eléctricas, aunque son pocos los casos en los que se permite esta acción. Bancos como el Ciudad habilitan créditos para reparar artefactos de gas y calderas que no estén en óptimas condiciones y tengan consumos elevados.
La quita de subsidios a la energía y al gas impactó considerablemente en las expensas. Por ejemplo, un edificio de 35 unidades con caldera y sistema de calefacción central en Almagro abonaba $235.000 de gas en julio de 2023 y este año, con el mismo consumo, abona algo más de $1 millón. En tanto, un edificio mediano en Congreso abonaba $64.000 a AySA en julio de 2023 y en julio de 2024 paga 466.000 pesos.
Las expensas no subieron más que la inflación del último año, aunque algunos costos como las tarifas de servicios públicos sí superaron esta medición. “No se dio un aumento mayor en las expensas porque la gente se está ocupando más del tema de los gastos y presionando a los administradores para realizar ahorros. Además del aumento tradicional, se suman los gastos elevados y el mantenimiento, que tienen una gran dispersión de precios”, concluyó Martínez Daveno.
Economia
Caputo negó los rumores y dijo que el cepo se queda hasta que las reservas sean positivas
El ministro de Economía rechazó de plano las versiones que hablan de un inminente final del cepo: «Se desancla el programa y vuelve Cristina», afirmó.
El ministro de Economía le dió una extensa entrevista a Jonatan Viale. Durante el diálogo, Toto enfrió las tensiones con Mauricio Macri y Victoria Villarruel, identifico a Santiago como su sobrino y defendió al Gordo Dan de los agravios de los periodistas. Sin embargo la definición mas importante fue la solidez con la que reconoció que hay cepo para rato.
Viale fue al punto, «¿Si ya casi no hay brecha, la inflación sigue bajando, igual que el riesgo país, cuando se abre el cepo? La respuesta del titular del Palacio de Hacienda fue muy precisa: «Se estan dando algunas de las convergencias, pero no la primera que buscamos que es el nivel de reservas. Si bien compramos un montón, USD 19.000 millones, tuvimos que hacer muchísimos pagos, a organismos, a los bonistas y demas, por lo tanto todavía seguimos en reservas netas negativas, en USD 4000 millones y no hemos terminado con el problema de stocks, quedan dividendos de empresas que a las que les gustaría repatriar, entonces cuando se den todas esas condiciones lo vamos a sacar. ¿Será en el 2025? Si, va a ser en el 2025. El cuando no es tan importante como le quieren hacer creer a la gente» consideró el ministro.
Los rumores sobre una salida abrupta del cepo cobraron fuerza por las últimas horas. La presión de los inversores externos se pone cada vez más intensa. «Hay mucha presión para levantar las restricciones, pero no se sabe si es porque están desesperados por entrar, o si, por el contrario, son pesos atrapados que quieren ir al dólar y salir», afirmó.
En este sentido la mención del ministro al stock de dividendos no es una cuestión menor. Una demanda excesiva de dólares dispara la cotización y una nueva escalada inflacionaria. Con este panorama, Caputo parece haber aprendido la lección.
Otra definición clave para la dinámica económica fue sobre las retenciones. «Las vamos a levantar cuando tengamos el superávit necesario para poder hacerlo. Por todo lo que vivió Argentina en el pasado no tenemos las mismas herramientas de política económica que tiene un país desarrollado entonces nosotros queremos bajar impuestos, tenemos que pisar sobre seguro en la medida que tengamos el superávit».
«Si nosotros nos anticipamos y mañana yo te digo bajo debitos y créditos y saco todas las retenciones, te puedo asegurar que empiezo a correr déficit al mes siguiente. Y se te desancla el programa, la gente dice van a tener que emitir, vuelve Cristina y se va todo el demonio», concluyó Caputo.
Economia
Una remera de marca cuesta siete veces más que una vendida en el sector informal y 35% más que en el exterior
La industria textil argentina se encuentra marcada por altos costos impositivos, restricciones a la importación y un mercado fragmentado, lo que encarece significativamente los precios de las prendas, según un informe del Instituto de Economía de la UADE. Comparaciones con otros países
El precio de la ropa en la Argentina no deja de llamar la atención. En un contexto de elevados impuestos, barreras arancelarias y un mercado fragmentado entre lo formal y lo informal, las diferencias de precios en prendas similares alcanzan cifras sorprendentes.
Un relevamiento del Instituto de Economía (INECO) de la Universidad Argentina de la Empresa (UADE) revela que una remera de primera marca puede costar hasta siete veces más que una vendida en mercados informales como Avellaneda, y un 35% más que en países como Estados Unidos y España.
Los datos muestran cómo las condiciones del sector no solo perjudican a los consumidores, sino que también limitan la competitividad del mercado local frente a otras economías.
La disparidad de precios es especialmente visible dentro del mercado local. Una remera de hombre en Avellaneda, conocida por su amplia oferta informal, cuesta en promedio $10.000. Sin embargo, al pasar a un local de barrio en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), el precio se duplica hasta los $20.000. En shoppings o locales de primeras marcas, una prenda similar puede alcanzar los $70.000.
Esto significa que, con $100.000, un consumidor puede adquirir 10 remeras en Avellaneda, 5 en un local de barrio o solo 1 en un local de primera marca. Estas diferencias no solo reflejan las condiciones de informalidad, sino también el impacto de los costos impositivos y operativos sobre los precios finales.
Comparación con el exterior
El informe de INECO también destaca que la ropa en la Argentina es significativamente más cara que en mercados internacionales. A modo de ejemplo:
- Un jean Levis 501 cuesta USD 108 en Argentina, frente a USD 48 en Estados Unidos y USD 80 en España.
- Un vestido Zara de verano tiene un precio de USD 53 en el país, mientras que en Estados Unidos cuesta USD 43 y en España USD 32.
- Un par de zapatillas Nike alcanza los USD 123 en Argentina, frente a USD 92 en Estados Unidos y USD 78 en España.
Estos sobreprecios son atribuidos principalmente a las barreras arancelarias que limitan la importación, además de los elevados costos productivos y de comercialización que enfrenta la industria nacional. “Una de las principales causas que afectaron a la industria textil y, por tanto, explican los elevados precios que se cobran en el mercado es la política en materia de comercio internacional que afronta el sector, con fuertes barreras a la importación. Esta política perjudica a los consumidores, quienes pagan precios más altos y disponen de menos opciones de compra. Adicionalmente, el marco impositivo nacional presiona sobre las cadenas de producción, ya que la mitad del precio de una remera son impuestos”, sostiene el informe.
De acuerdo con el documento, el alto costo de la ropa de marca en la Argentina tiene varias causas interconectadas:
- Impuestos elevados: de acuerdo con el informe, el 50% del precio de una remera corresponde a impuestos. Esto incluye tributos nacionales, provinciales y municipales que impactan en toda la cadena productiva, desde la fabricación hasta la venta.
- Mercado informal: el sector textil argentino presenta una de las tasas más altas de informalidad, con un 65% del empleo en negro. Este fenómeno permite a los vendedores informales operar con costos significativamente más bajos que los locales que cumplen con las normativas fiscales y laborales.
- Barreras a la importación: las restricciones arancelarias elevan los costos de las prendas importadas, lo que reduce la competencia en el mercado local y permite que los precios internos se mantengan altos.
- Segmentación del mercado: los puntos de venta en Argentina están claramente divididos en segmentos como Avellaneda, La Salada, locales de barrio y shoppings, cada uno con condiciones comerciales y laborales muy diferentes. Esto genera una amplia disparidad de precios y calidad.
Impacto en el consumo
El alto precio de la ropa en la Argentina afecta directamente el consumo. Según la Encuesta Nacional de Gastos de los Hogares (ENGHo) de 2017-2018, las familias destinan el 6,8% de su presupuesto mensual a la compra de prendas. Con precios elevados y opciones limitadas, muchos consumidores recurren a mercados informales, reduciendo aún más la competitividad de los locales formales.
En términos de la economía nacional, el sector textil representa el 2,5% del PBI. Sin embargo, un modelo más abierto y competitivo podría incrementar esta participación al 2,8%, según estimaciones del informe, al tiempo que reduciría el gasto de los hogares en ropa en un 25%.
¿Es posible bajar los precios?, se preguntan los economistas que realizaron el documento. Y la respuesta es que sí, mediante las siguientes acciones:
-Reduciendo la carga impositiva: una disminución del 50% en los impuestos podría reducir los precios finales en un 25%, incentivando el consumo y fortaleciendo el mercado interno.
-Abriendo el mercado a las importaciones: una reducción de los aranceles a la mitad permitiría una baja del 20% en los precios, aumentando la oferta y beneficiando a los consumidores.
-Fomentando la formalización del sector: políticas que reduzcan costos laborales y fiscales podrían incentivar a los pequeños productores y comerciantes a formalizarse, mejorando las condiciones de trabajo y reduciendo la brecha de precios.
Sin embargo, los especialistas advierten que estas medidas deben ir acompañadas de un fortalecimiento de la industria nacional para evitar cierres de empresas y pérdida de empleos.
Economia
Los dólares financieros caen por sexta rueda consecutiva y la brecha cambiaria es la más baja desde 2019
El “contado con liquidación” cerró a $1.100,76 y el MEP se pactó a $1.071,57, los valores nominales más bajos desde el 17 de mayo. La brecha perforó el piso de 10% y es la más reducida desde agosto de 2019, previo al “cepo”
Mientras que las aciones y los bonos continuaron negociados en sus precios máximos del año, y a la par del descenso del riesgo país argentino -ahora en los 720 puntos básicos, un mínimo desde el 1 de marzo de 2019, la debilidad de los precios del dólar en las franjas alternativas del mercado rubricó otro síntoma de confianza de parte de los inversores, que avizoran una normalización de los negocios -y de la economía en general- una vez despejada la incidencia distorsiva del “cepo”.
En este aspecto, este miércoles cedieron por sexta rueda consecutiva los precios de los dólares financieros, el “contado con liquidación” y el MEP, operados al cierre a $1.100,76 y $1.071,57, respectivamente, los valores nominales más bajos desde el 17 de mayo.
Con un dólar mayorista que ganó 50 centavos en el día, a 1.003,50 pesos, la brecha cambiaria volvió a reducirse en esta franja: con el “contado con liqui” alcanzó el 9,7%, el menor rango de precios desde el 30 de agosto de 2019 (8,9%), mientras que en comparación al MEP, ésta se achicó al 6,8 por ciento. En el caso del dólar MEP o Bolsa, la brecha es la más reducida desde 29 de agosto de 2019. En ambos casos se trata de niveles previos a la reinstauración del “cepo” cambiario el 1 de septiembre de aquel año.
Entonces, el directorio del BCRA –en el tramo final del gobierno de Mauricio Macri– resolvió a través de la Comunicación A6770 que “las personas humanas no tendrán ninguna limitación para comprar hasta USD 10.000 por mes y necesitarán autorización para comprar sumas mayores a ese monto. Las operaciones que superen los USD 1.000 deberán realizarse con débito a una cuenta en pesos, ya que no podrán realizarse en efectivo. Tampoco estará permitido hacer transferencias de fondos de cuentas al exterior de más de USD 10.000 por persona por mes. Excepto entre cuentas de un mismo titular: en este caso no habrá ninguna limitación”.
El MEP es más barato que el dólar “importador”: para las empresas es más accesible acudir al segmento bursátil para hacerse de divisas que comprarlas en el mercado de cambios
Además de otros puntos referidos al comercio exterior, aquel incipiente “cepo” también dispuso que “las personas humanas y jurídicas que no sean residentes podrán comprar hasta USD 1.000 por mes y no podrán realizar transferencias de fondos de cuentas en dólares al exterior”. Después de las elecciones presidenciales que consagraron a la fórmula de Alberto Fernández y Cristina Kirchner, el BCRA redujo a un cupo de USD 200 mensual la posibilidad de compras por parte de personas humanas.
El dólar MEP, a $1.071 (con el AL30D en Contado Inmediato), es desde esta semana más barato que el llamado dólar importador, que se calcula en base al dólar mayorista más la aplicación del impuesto PAIS y que ahora alcanza los 1.079 pesos. Esto significa que para las empresas es más accesible acudir al segmento bursátil para hacerse de divisas que comprarlas en el mercado de cambios.
En 2024 el precio del dólar se redujo a la mitad en términos reales, debido a la enorme divergencia entre la tasa de inflación y la devaluación
Hay que recordar que por medio del Decreto 777/2024, el gobierno de Javier Milei dispuso a partir del 3 de septiembre de 2024 la reducción de la alícuota aplicable desde el 17,5% al 7,5% en los casos de importaciones de bienes no suntuarios ni exceptuados, y de servicios de fletes y transportes bajo los códigos de concepto S04, S30 y S31.
El MEP todavía está más caro que el dólar exportador, a $1.021,98, dado que este tipo de cambio se calcula en base a liquidaciones que se efectúan en un 80% en el mercado de cambios (a $1.003,50) y un 20% a través de activos bursátiles, a cotización del “liqui” ($1.100,76).
¿Por qué caen los dólares bursátiles?
Los precios de los dólares negociados en la Bolsa, además del dólar libre, vienen en “picada” este año, ahora en sus niveles nominales más bajos en seis meses. En términos reales -contemplada la evolución de la inflación y del tipo de cambio alternativo- cayeron a mínimos desde 2018.
La intervención oficial en los dólares financieros, con ventas a partir del 15 de julio, contribuyó al desplome de los precios que habían alcanzado precios récord el viernes 12 de julio, tanto para el libre ($1.500), como para el MEP ($1.422,55) y el “contado con liquidación” ($1.427,23). La caída desde entonces es de 24,3%; 24,7%, y 22,9%, respectivamente.
Otro motivo de las bajas se vincula al importante proceso de compras de divisas efectuado por el Banco Central. Desde que Javier Milei asumió la Presidencia, las compras netas ejecutadas por el Banco Central en la plaza de contado ascienden a unos 20.387 millones de dólares. Y puntualmente desde el récord de precios del dólar libre en julio, la entidad encadenó cuatro meses consecutivos con saldo positivo por su intervención, un total cercano a USD 3.500 millones, una cifra sorprendente en una etapa del año que estacionalmente es adversa para la acumulación de reservas.
“Estas compras sirven de combustible para que siga el rally de bonos y quita presión al debate sobre el tipo de cambio, el cual si no está atrasado tampoco le sobra nada”, afirmó el economista Roberto Geretto.
Finalmente, el blanqueo de capitales, con decisivo impacto en septiembre y octubre -ingresaron depósitos en dólares por un resultado neto de unos USD 20.000 millones-, inundó de divisas el sistema y facilitó una rápida expansión en los créditos a privados. La liquidación de estos últimos -incluidas las colocaciones de Obligaciones Negociables de empresas- mejoraron a la vez la oferta privada en el mercado de cambios.
“Con los dólares del blanqueo se destrabó el programa económico y la nominalidad empieza a comprimirse, tanto en tasas como en precios”, reportó la consultora EcoGo. “El próximo paso será la compresión del tipo de cambio, que está mutando de ser un factor de ancla de la nominalidad a ser un factor de inercia, que induce la inflación de acuerdo a las autoridades económicas”, añadió.
Al respecto, el Indec informó el martes que la inflación mayorista de octubre fue de 1,2%: además de ser el registro más bajo en 53 meses, se ubicó debajo de la tasa mensual de devaluación del 2 por ciento.
“La combinación del crawling y una apreciación del contado con liquidación, producto del blend, presionó a la baja el precio de los bienes transables, desacelerando también gradualmente los precios de los no transables. El Gobierno parece estar un paso más cerca de reducir el crawling al 1%, como anunció el Presidente, algo que ocurriría en enero, potencialmente antes si la inflación baja más rápido en noviembre, aunque las estimaciones de alta frecuencia apuntan a una cifra en torno al 3% mensual, ligeramente por encima de octubre”, aportaron los analistas de Max Capital.
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